La restitution du dépôt de garantie

Il est fréquent que le bailleur demande à conserver le dépôt de garantie, versé lors de la conclusion du bail d'habitation, afin de couvrir d’éventuels travaux de remise en état.

Le principe posé par l’article 1730 du Code civil est que, si un état des lieux a été réalisé, le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, « sauf ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Il est donc essentiel de comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie, en tenant compte des dégradations résultant de la vétusté ou de la force majeure.

L’article 1755 du Code civil prévoit que :
"Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure."

La vétusté constitue une cause légale d’exonération du locataire au titre de son obligation de réparations locatives.

En effet, il appartient au bailleur de remettre le logement en état lorsque le locataire a occupé les lieux pendant une longue durée. La Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel le preneur peut être exonéré si le bailleur a été négligent ou a refusé d’effectuer les travaux d’entretien qui lui incombaient.

En résumé :

• Il est primordial d’être vigilant lors des états des lieux d’entrée et de sortie, car ils serviront de référence pour évaluer d’éventuelles dégradations.

• Le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation, autres que locatives, nécessaires au maintien en état du logement.

• Très souvent, les travaux de remise en état ne justifient pas la conservation du dépôt de garantie, surtout si le logement s’est dégradé par vétusté, ce qui relève de l’entretien du bailleur.

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