Contentieux de la location
Expulsion du locataire
L’expulsion du locataire est possible lorsqu’il ne respecte pas l’une des obligations mises à sa charge dans le cadre du contrat de location.
Dans la majorité des cas, il s’agira de l’obligation de payer le loyer.
Cependant, la résiliation du bail est également possible lorsque le locataire n’a pas souscrit l’assurance habitation obligatoire ou lorsqu’il cause de graves troubles de voisinage.
En cas de non-paiement des loyers, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire, normalement insérée dans le bail, qui précise que le bail est automatiquement résilié après deux mois de loyers impayés.
Toutefois, il est obligatoire de faire délivrer au locataire, par voie d’huissier de justice, un commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois.
Ce n’est qu’à l’issue de ces deux mois suivant ce commandement que la procédure judiciaire d’expulsion peut être engagée devant le tribunal d’instance.
Le juge d’instance rend alors un jugement condamnant le locataire aux arriérés de loyer et constate la résiliation du bail, permettant ainsi de procéder à l’expulsion, si nécessaire, au moyen de la force publique.
Néanmoins, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant au locataire des délais de paiement qui ne peuvent excéder 24 mois, à condition qu’il démontre qu’il aura les moyens de s’acquitter de sa dette locative en plus des loyers courants.
S’il ne respecte pas une seule des échéances convenues, le locataire peut être expulsé sans avoir à passer de nouveau devant le juge.
ATTENTION : l’expulsion du locataire n’est pas possible pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 15 mars.
Contestation des charges locatives
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987, applicable aux logements sociaux conventionnés (HLM), et le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, applicable aux logements non conventionnés (copropriété), fixent la liste des charges récupérables sur les locataires.
Un mois avant l’échéance de la demande en paiement de la régularisation annuelle, le bailleur adresse aux locataires les comptes par catégorie de charges ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires.
Les régularisations de charges locatives, suite aux provisions versées, peuvent être importantes et amener les locataires à s’interroger sur leur légitimité.
Le bailleur tient les pièces justificatives de charges à disposition des locataires pendant un délai de six mois après l’envoi des décomptes.
Cependant, l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que :
« Tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association représentant au moins 10 % des locataires ou affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation » peut **consulter les justificatifs de charges sans limitation de durée. »
De jurisprudence constante, les charges non justifiées par le bailleur ne peuvent pas être récupérées sur les locataires.
Ainsi, si le bailleur refuse aux locataires l’accès aux documents concernant la détermination et l’évolution des charges locatives, il est possible de solliciter le remboursement des charges injustifiées.
Lors du contrôle des justificatifs de charges, il faut vérifier que les charges récupérables sur les locataires correspondent bien à celles visées dans le décret.
Ce contrôle est une opération très technique et complexe.
C’est pourquoi Maître Hinde KALAI est partenaire de l’association CLCV (Consommation, Logement, Cadre de Vie), qui peut assister les locataires lors du contrôle des justificatifs et déterminer les irrégularités.
Les offices HLM de Marseille et d’Aix-en-Provence sont à l’origine de nombreuses irrégularités concernant l’imputation de certaines charges sur les locataires.
Maître Hinde KALAI a déjà obtenu, en justice, le remboursement de certaines charges locatives indûment récupérées sur les locataires dans le cadre de nombreux dossiers.
